第四章　個人住房貸款

 

本章考點知識精講
第一節 基礎知識
本節需要重點掌握個人住房貸款的概念和分類以及個人住房貸款的貸款要素，對個人住房貸款的特點和發展歷程也需要有所了解。
一、個人住房貸款的概念和分類
個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。依據不同的標準，個人住房貸款有不同的分類方法
(一)按照資金來源劃分
按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。
1．自營性個人住房貸款。也稱商業性個人住房貸款，是指銀行運用信貸資金向在城鎮購買、建造或大修各類型住房的個人發放的貸款。
2．公積金個人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所有在單位繳納的住房公積金，委托商業銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退體職工發放的專項住房貸款。
3．個人住房組合貸款。是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。
(二)按照住房交易形態劃分
按照住房交易形態劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉讓貸款。
1．新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款．是指銀行向符合條件的個人發放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。
2．個人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。
3．個人住房轉讓貸款。是指當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發放的個人住房貸款。
(三)按照貸款利率的確定方式劃分
按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。
1．固定利率個人住房貸款。是指銀行為購買住房或商業用房的借款人提供的一項人民幣貸款業務，在一定期間內其貸款利率保持固定不變。固定利率貸款具有利率組合靈活、利息負擔輕、利率風險小等特點。
2．浮動利率個人住房貸款。是一種在借貸期內可定期調整利率的貸款業務，根據借貸雙方的協定，貸款利率在規定的時間里可由一方依據某種市場利率進行調整，一般調整期為半年。浮動利率貸款因手續繁雜、計算依據多樣而增加費用開支，因此，多用于3年以上的及國際金融市場上的借貸。
二、個人住房貸款的特征
個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：
1．貸款金額大、期限長。購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額；期限較長，通常為10一20年，最長可達30年，絕大多數采取分期付款的方式。
2．以抵押為前提建立的借貸關系。通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質是一種融資關系而不是商品買賣關系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產的占有。
3．風險因素類似，風險具有系統性特點。由于個人住房貸款大多數為房產抵押擔保貸款，風險相對較低。但由于大多數個人住房貸款具有類似的貸款模式，風險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產交易市場的穩定性和規范性對個人住房貸款風險的影響也較大。
三、個人住房貸款的發展歷程
個人住房貸款在各國個人貸款業務中都是最主要的產品，在我國也是最早開辦、規模最大的個人貸款產品。國內個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國城市房屋住宅工作會議上，住房商品化作為今后的工作設想被提出來，同時被提出的還有購房可分期付款的思路。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發放住房貸款。截至2008年11月，我國個人住房貸款余額已達到2．95萬億元，比1997年年底增長155倍，占全部商業銀行人民幣貸款余額的10%。
四、個人住房貸款的要素
(一)貸款對象
個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，
例如：
(I)合法有效的身份或居留證明；
(2)有穩定的經濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；
(3)有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；
(4)有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。
(二)貸款利率
個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，上限放開，實行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率標準，規定個人住房貸款的下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0．7倍，商業銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。
個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協商確定。實踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應的利率檔次執行新的利率規定。
(三)貸款期限
個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。
(四)還款方式
個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。一般來說，貸款期限在1年以內(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。
(五)擔保方式
個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。
在個人住房貸款業務中，采取的擔保方式以抵押擔保為主，在未實現抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人必須是借款人所購住房的開發商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協議書”。在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發商承擔階段性保證責任，而在二手房貸款中，一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證的責任。
1．采用抵押擔保方式的，抵押的財產必須符合《擔保法》的法定條件。抵押物的價值按照抵押物的市場成交價或評估價格確定，需要評估的抵押物其評估費用由借款人負擔。借款人以所購住房作抵押的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。
2．采用質押擔保方式的，質物可以是國家財政部發行的憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、符合貸款銀行規定的企業債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券。借款人以符合條件的有價證券作質押的，其貸款額度最高不超過質押權利憑證票面價值的90%；以憑證式國債作質押的，貸款期限最長不超過憑證式國債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國債作質押，以距離到期日最近者確定貸款期限。
3．采用保證擔保方式的，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。一般來說，僅提供保證擔保方式的，只適用于貸款期限不超過5年(含5年)的貸款，其貸款額度不得超過所購(建造、大修)住房價值的50%。而由住房置業擔保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可以達到其購買房產價值的70%。
在貸款期間，經貸款銀行同意，借款人可根據實際情況變更貸款擔保方式。抵押物、質押權利、保證人發生變更的，借款人應與貸款銀行重新簽訂相應的擔保合同。
(六)貸款額度
個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發放額度一般是按擬購(建造、大修)住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數額來確定；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米1：22=的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風險的角度，個人住房貸款的首付比例應隨購買住房套數的增加而提高。
中國人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業性個人住房最低首付款比例調整為20%。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在首付款比例上按優惠條件給予支持。